Ghjuvà
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 |  Sujet: Candidat Unione et maitrise du foncier Dim 03 Juin 2007, 18:53 | |
|  | Citation: | 10 PROPOSITIONS CONCRETES POUR FAIRE DE LA QUESTION FONCIERE DANS TOUTES SES DIMENSIONS UNE PRIORITE POLITIQUE ABSOLUE
I – La situation actuelle
A - Le constat
Il est sous les yeux de tous :
1) Le nombre de résidences secondaires s’envole (plus de 50% et jusqu’à 80 % du parc immobilier dans certaines communes) ;
2) Forte demande sur les maisons de village, qui deviennent de plus en plus prisées par les acquéreurs extérieurs ;
3) Multiplication des ventes de terrains au profit là encore d’acquéreurs extérieurs, soit individuels, soit professionnels de l’immobilier ;
B - Les conséquences pour la population insulaire
1) Une hausse des prix empêchant au plus grand nombre l’accès à la propriété et au logement ;
2) Un mitage de plus en plus dense du littoral ;
3) Des villages de l’intérieur dont la plupart des maisons ancestrales appartiennent à des acquéreurs fortunés extérieurs à l’île (cf. BALAGNE, mais également et de plus en plus BOZIU, CASTAGNICCIA…) ;
4) Des choix induits en matière de type d’économie très pénalisants pour la collectivité : viabilisation couteuse, économie uniquement saisonnière, développement d’un marché parallèle de la location au détriment des professionnels locaux du tourisme, surfréquentation et dégradation des sites ;
Cette tendance lourde est appelée, si aucune mesure forte n’est prise, à continuer, voire à s’accélérer : Les évolutions sociales (organisation du temps de travail, nouvelles techniques de communication, vieillissement de la population et aspiration des « seniors » à une retraite dans le Sud), ainsi que les atouts objectifs de la Corse (proximité géographique avec le continent européenn, capital nature, climat) ne peuvent que renforcer la demande.
La classe politique traditionnelle, et particulièrement les députés successifs de l’île et de la circonscription, se contentent de subir ces évolutions.
Nos députés ont ainsi été incapables de s’opposer au démantèlement de notre statut fiscal, qui était un droit acquis hérité de l’Histoire.
De même, ils laissent croire que rien ne peut être fait pour s’opposer à la loi du marché, et à la situation actuelle.
Or, cette situation ne peut conduire qu’à la dépossession totale des Corses, et ce en l’espace de quelques années.
Il faut donc une réelle volonté politique de faire de la question foncière une priorité politique absolue, en apportant des solutions dans les diverses dimensions qu’elle revêt :
- accès à la propriété de la terre
- droit au logement pour tous, et particulièrement pour les jeunes
- stratégie de développement du rural et du littoral
- résolution de la question de l’indivision et amélioration des conditions de transmission du patrimoine
De même, il faut convaincre les Corses tentés de vendre leur terre que leur intérêt est de la conserver, pour la faire fructifier, puis la transmettre dans de bonnes conditions aux générations futures.
II – 10 propositions concrètes pour inverser la tendance et permettre à la Corse de maîtriser et mettre en valeur son patrimoine foncier
Il faut une volonté collective et politique fortes pour s’opposer à la situation actuelle de dépossession et d’exclusion.
Cette volonté doit notamment s’exprimer par la mise en œuvre d’une séries de mesures complémentaires
1) Une mesure symbolique forte : le retour dans le patrimoine collectif corse des terres achetées dans par les grands groupes financiers dans les années 70
De nombreux terrains, et particulièrement de bord de mer, ont fait l’objet d’acquisitions importantes, particulièrement dans les années 60 et 70, par de grands groupes financiers, qui les ont payés à l’époque une bouchée de pain, profitant de l’ignorance, de la pauvreté et du sous-développement de l’île.
Ces grands groupes s’apprêtent aujourd’hui, de façon avouée ou inavouée, à mettre à profit cet investissement dans une logique spéculative (Argentella, Désert des Agriates, Extrême Sud de l’île).
Je propose d’abord qu’il soit procédé à un recensement exhaustif de ce patrimoine foncier et que celui-ci soit acquis pour l’€ symbolique par les collectivités publiques compétentes ou par le conservatoire du littoral.
Il s’agira ainsi de signifier à ces grands propriétaires qu’aucune opération spéculative ne sera désormais plus entreprise en Corse et que toute opération d’immobilière nouvelle, et particulièrement les opérations immobilières importantes, se feront dans le cadre des nouvelles règles voulues par les Corses, et visant à leur assurer la maîtrise de leur patrimoine foncier et un développement économique durable et équilibré.
Ce retour dans le patrimoine collectif se fera :
- à titre préférentiel par voie amiable, les grands groupes ayant ainsi l’occasion de prouver qu’ils disent la vérité lorsqu’ils affirment, par la voix de leurs chargés de communication, qu’ils n’ont jamais été dans une logique spéculative en achetant ces terrains à des bergers ou à des agriculteurs voilà des décennies ;
- Un éventuel refus par ces groupes de procéder à ces restitutions les placerait en contradiction explicite avec la volonté clairement exprimée des institutions de l’île.
2) Le statut de résident, condition d’accès à la propriété
De nombreuses régions soumises à une forte pression immobilière limitent strictement les conditions d’accès à la propriété ou à certaines autres catégories de droits.
Ces restrictions existent dans des y compris dans le cadre juridique européen (Iles ALAND), et même dans le cadre strictement français (Polynésie Française, Nouvelle-Calédonie).
Il n’y a donc aucun obstacle juridique infranchissable à la définition d’un statut de résident, qui conditionnerait l’accès à la propriété foncière.
Ne pourrait ainsi acquérir un bien immobilier que la personne pouvant justifier avoir eu sa résidence principale en Corse pendant une durée de 10 ans.
Il y aura nécessairement un décalage dans le temps entre la décision d’adopter ce statut de résident et son adoption effective.
3) Le gel quasi-total des permis de construire pour résidences secondaires
Pour éviter tout accroissement des transactions et des constructions pendant cette période transitoire, il ne sera plus délivré, pendant la dite période, aucun permis de construire pour une résidence secondaire, ceci au moins dans les communes dans lesquelles les résidences secondaires représentent un certain seuil du parc immobilier total (ce seuil pourrait par exemple être de 20%).
4) La création d’un Office foncier
Il s’agira d’un Etablissement Public rattaché à la CTC, sur le modèle des autres Offices déjà existants (Office des transports, ODARC, etc…), chargé de coordonner et de mettre en œuvre la politique foncière de la Corse : gestion des ressources fiscales affectée à la gestion du patrimoine foncier, coordination des actions de préemption et d’acquisition, harmonisation des engagements SAFER, Conservatoire du littoral et Agence Foncière…
5) L’institution d’une taxe sur les résidences secondaires existantes pour financer des logements en milieu rural
Cette mesure a déjà été mise en place par la Sardaigne. Les ressources ainsi engrangées permettront de financer les logements destinés notamment aux jeunes désireux de s’installer en milieu rural.
6) L’institution d’une taxe sur les programmes immobiliers d’envergure pour financer des logements en milieu rural
Tout programme immobilier dépassant une certaine SHON est soumis à une taxe spécifique, dont le produit est là encore affecté au financement du fonds en faveur du logement.
Ces sommes font l’objet d’une péréquation, et sont préférentiellement affectées aux communes s’inscrivant dans une logique d’aménagement maîtrisé et cohérent, notamment à travers l’adoption de leur PLU.
Elles financent là encore la construction de logement communaux, attribués selon des critères objectifs : domicile principal ; scolarisation des enfants, dans le cadre de locations simples ou de locations avec option d’achat.
7) L’élargissement des réserves foncières publiques
En articulation avec le PADUCC (défini à l’échelle de la CTC), il faut inciter les communes à constituer des réserves foncières importantes.
Ces achats de terrains peuvent être conduits par la Commune seule, ou par des regroupements communaux à travers la création d’établissements publics fonciers locaux (EPFL), dont le régime juridique sera simplifié.
La mise en oeuvre immédiate de cette politique doit permettre de définir des zones entières du territoire soustraites à toute pression spéculative et croissance non maîtrisée, et de conserver du foncier pour mettre en œuvre la politique d’aménagement : mise en œuvre d’un projet de développement local, sauvegarde et mis en valeur du patrimoine bâti (pagliaghji, aghje, etc…), espaces naturels, etc…
8 ) La simplification de la loi sur les terres incultes et son application systématique pour aider à l’installation des jeunes agriculteurs
Les articles L. 125-1 et suivants du code rural organisent les modalités de mise en valeur des terres incultes ou manifestement sous-exploitées, en prévoyant que celles-ci peuvent être confiées à un agriculteur aux fins d’exploitation.
Cette procédure n’est pratiquement jamais mise en œuvre en Corse, du fait de sa lourdeur et des spécificités de la situation insulaire.
Il faut, conformément aux dispositions du statut de la Corse, solliciter et obtenir un aménagement de ces dispositions pour les rendre systématiquement applicables et ainsi aider à l’installation d’agriculteurs, l’exploitation de parcelles initialement en friche et à l’abandon étant également le plus sûr remède en matière de lutte contre les incendies.
9) Le rétablissement des arrêtés MIOT
Il faut revenir à notre droit acquis, qui était que les immeubles et droits immobiliers situés en Corse sont exonérés de droits de mutation par décès.
La loi actuelle (loi du 22 janvier 2002), qui a organisé la suppression de ce droit acquis avec l’accord ou la passivité des parlementaires de l’île, ne peut en effet qu’accélérer la dilapidation du patrimoine, puisque dans de nombreux cas, les héritiers seront tenus de vendre pour pouvoir payer les droits de succession, y compris et surtout les gens modestes héritant d’une maison au village, a fortiori dans le contexte actuel d’inflation des prix, le marché servant à l’Administration pour fixer la valeur vénale du bien (Exemple du neveu héritant d’une maison au village - évaluée sur la base des prix du marché, donc très cher -, ceci de son oncle germain et devant payer 55% de droits de succession).
10) Les mesures fiscales visant à permettre la sortie de l’indivision, le maintien du patrimoine au sein des familles et la revalorisation du bâti ancien
Il faut certes encourager les sorties d’indivision, en encourageant le maintien d’une unité foncière et immobilière du patrimoine entre les mains d’un ou plusieurs des héritiers.
Ceci permet d’éviter que les biens ainsi partagés fassent l’objet d’une surenchère spéculative, a fortiori dans le cadre d’un marché immobilier dominé par les acquéreurs extérieurs à l’île, ceci tant que le statut de résident n’est pas en vigueur.
Il faut donc mettre en œuvre des mécanismes fiscaux incitatifs ou dissuasifs :
- si le bien partagé est vendu à des tiers, il fait l’objet de la perception de droits, les recettes ainsi engrangées, perçues par la CTC, venant abonder le fonds en faveur de la création de logements ou pouvant être directement affectées par le vendeur à la revalorisation d’un autre bien immobilier sis en milieu rural (proposition faite par les notaires de Corse pour encourager la revitalisation de l’intérieur) ;
- Les co-indivisaires non interessés par le ou les biens indivis sont incités à céder ou vendre leurs droits à un co-indivisaire interessé (en général celui qui vit en Corse). La valeur des droits cédés ou vendus est déductible de leur impôt sur le revenu.
Cet ensemble de mesures permettra :
1) De rompre avec la logique infernale actuelle, qui est celle de la spéculation, de la dépossession, et d’un développement anarchique et non maîtrisé ;
2) De lui substituer une logique de développement équilibré et de solidarité sociale garantissant la pérennité du lien entre notre communauté et sa terre, qui est au même titre que notre langue ou notre culture, un élément fondamental de notre identité collective.
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